Depuis son entrée en vigueur en 2022, la réglementation environnementale RE 2020 impose aux constructeurs de logements neufs des exigences ambitieuses en matière de performance énergétique et d’empreinte carbone. L’objectif est clair : construire mieux et réduire l’impact climatique du bâtiment, qui représente près d’un quart des émissions de gaz à effet de serre en France.
Mais à l’usage, certaines règles ont produit des effets non souhaités. Un rapport remis au gouvernement en juillet 2025 par l’entrepreneur Robin Rivaton a mis en lumière un écueil de taille : en l’état, la réglementation pouvait conduire à sacrifier la qualité d’usage des logements — des balcons moins généreux, des plafonds plus bas — au nom de la performance carbone. Un arbitrage que le rapport dénonçait : il ne faut pas avoir à choisir entre un logement agréable à vivre et un logement responsable.
Le gouvernement a entendu le message. Un décret et un arrêté datés du 18 mars 2026, publiés au Journal officiel le 20 mars, viennent ajuster la RE 2020 sur plusieurs points. Ces modifications s’appliqueront aux permis de construire déposés à partir du 1er juillet 2026. Voici ce qu’il faut en retenir.
Des balcons plus grands et des plafonds plus hauts, sans pénalité
C’est sans doute le changement le plus visible pour les futurs acquéreurs. Jusqu’ici, les espaces extérieurs d’agrément — balcons, loggias, terrasses — étaient intégrés dans le calcul de l’empreinte carbone du bâtiment. Concrètement, plus un promoteur prévoyait de surfaces extérieures généreuses, plus il alourdissait son bilan carbone, ce qui pouvait l’inciter à réduire la taille des balcons ou à y renoncer purement et simplement.
Le nouveau décret introduit une modulation : lorsque les surfaces d’agrément dépassent 10 % de la surface de référence du bâtiment, un coefficient correcteur limite leur impact carbone, avec un plafonnement à 25 %. En clair, les architectes retrouvent la liberté de dessiner des terrasses et des balcons généreux sans compromettre la conformité réglementaire du projet. Pour vous, cela signifie des espaces de vie extérieurs plus confortables dans les programmes neufs.
Même logique pour la hauteur sous plafond. Un logement doté de beaux volumes était jusqu’ici pénalisé dans les calculs, puisqu’un plus grand volume à chauffer implique davantage de consommation énergétique théorique. Désormais, de nouveaux coefficients de modulation atténuent cet effet pour les hauteurs sous plafond supérieures à 2,50 m. Les constructeurs sont ainsi encouragés à proposer des logements aérés et lumineux, sans craindre de dépasser les seuils réglementaires.
Densifier la ville plutôt que de consommer du terrain
La question de la densification urbaine est au cœur de ces ajustements. Construire de nouveaux logements en surélevant des bâtiments existants plutôt qu’en consommant de nouveaux terrains est une solution vertueuse, mais elle se heurtait à des exigences disproportionnées au regard de la taille des projets. Le décret corrige ce déséquilibre : les surélévations représentant moins de 30 % de la surface initiale du bâtiment bénéficient désormais d’exigences énergétiques allégées. Cette mesure ne concerne pas les maisons individuelles, mais vise les immeubles collectifs où le potentiel de densification est le plus fort.
Ce que cela signifie pour votre projet immobilier
Si vous envisagez l’achat d’un logement neuf, ces ajustements sont une bonne nouvelle. Ils ne remettent pas en cause l’ambition environnementale de la RE 2020 — les exigences de performance énergétique et de réduction carbone restent parmi les plus strictes d’Europe —, mais ils permettent aux promoteurs et aux architectes de concevoir des logements où il fait bon vivre : des espaces extérieurs généreux, des volumes intérieurs confortables, des opérations de densification facilitées.
Nos équipes suivent de près ces évolutions réglementaires pour intégrer les meilleures pratiques dans chaque programme. Nos conseillers sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet et vous aider à trouver le logement qui répond à vos attentes — en matière de confort comme d’engagement environnemental. N’hésitez pas à prendre contact avec l’agence la plus proche de chez vous.
