Votre situation :
Indivision et protection du survivant
L’indivision permet à deux acheteurs ou plus de devenir propriétaires en commun d’un même logement, chacun pour des parts déterminées, ce qui implique une gestion partagée du bien et de l’éventuelle vente ultérieure.
Une SCI peut parfois être envisagée pour structurer la propriété et la gestion du patrimoine immobilier d’un couple ou d’une famille, notamment lorsque plusieurs logements ou constructions sont concernés, mais son intérêt doit être étudié au regard du droit fiscal et des objectifs de protection. Dans ce cas, les conseils d’un notaire sont incontournables.
Le notaire pourra vous renseigner sur l’opportunité d’intégrer une clause de tontine : en cas de décès, le survivant sera alors réputé avoir toujours été seul propriétaire du bien, ce qui évite le passage en succession sur ce logement.
En l’absence de cette clause particulière ou de testament, la part du conjoint, concubin ou partenaire décédé revient à ses héritiers (enfants, parfois autres membres de la famille), et le survivant se retrouve souvent en indivision avec eux sur le bien, ce qui peut rendre la gestion ou la vente plus complexe.
Enfin, pour sécuriser le survivant, il est souvent recommandé de rédiger un testament, de travailler sur la rédaction de l’acte, de vérifier la répartition des parts et de compléter ces dispositifs par une bonne assurance emprunteur, qui peut rembourser tout ou partie du prêt en cas de décès.
Prêt immobilier, assurance, gestion en cas de séparation ou de décès
En pratique, les couples qui achètent à deux souscrivent un seul prêt immobilier, ce qui rassure les banques grâce à un meilleur apport, à la mutualisation des revenus et à une gestion simplifiée du dossier.
En cas de séparation, le logement acheté en indivision est souvent vendu et le prix de vente sert à rembourser par anticipation le prêt ; tant que la vente n’est pas réalisée ou qu’aucun jugement n’est intervenu, les deux emprunteurs restent tenus solidairement du remboursement, comme prévu par le contrat et par le code applicable au crédit à la consommation.
En cas de décès d’un des propriétaires, l’assurance de prêt peut, selon les quotités choisies, rembourser tout ou partie du capital restant dû, ce qui améliore la protection du survivant, mais la répartition de la propriété reste régie par l’acte, le régime matrimonial ou de pacs, et les règles de la succession.
Deux prêts séparés restent possibles (par exemple si une SCI détient le bien ou si les acheteurs souhaitent une structure de propriété très différenciée), mais cette solution est plus rare car plus complexe en termes de gestion et d’analyse des risques par vos ou votre banque. Cette option est aussi moins avantageuse pour le conjoint en cas de décès.
Rôle du notaire et sécurité juridique
Le notaire joue un rôle central : il contrôle la conformité de l’acte au droit et au code civil, vérifie le régime matrimonial ou le pacs, traduit dans la rédaction de l’acte la réalité de l’apport, du prêt, du prix, des droits de chaque propriétaire et des éventuelles clauses protectrices.
C’est lui qui vous conseille sur les différentes options de protection (clause de tontine, donation entre époux, aménagement de régime, choix d’une SCI, testament), en tenant compte de la communauté éventuelle de biens, de la situation des héritiers et de vos objectifs de long terme.
En cas de financement déséquilibré entre les propriétaires (par exemple si un conjoint apporte plus de fonds propres pour l’achat ou la construction de la maison), le notaire peut prévoir des mentions spécifiques dans l’acte de vente, afin de faciliter, le moment venu, le calcul d’éventuelles compensations en cas de séparation ou de liquidation de la communauté.
Vous l’avez compris, parce que c’est le projet d’une vie, prenez le temps de bien réfléchir avant de signer. Qui sait, vous déciderez peut-être de vous passer la bague au doigt ?
Récapitulatif selon votre situation
Nos conseils pour votre achat
