Taxation des plus-values immobilières en 2026 : barème officiel et optimisation

En bref. Le gain se calcule sur la différence entre le prix de cession et le montant d’acquisition majoré. La décote efface l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et les prélèvements sociaux au bout de 30 années. L’habitation principale, elle, est exonérée en totalité. Une surtaxe s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value nette, et deux taxes spécifiques frappent les parcelles devenues constructibles. Pour la vue d’ensemble de la démarche, reportez-vous à notre guide complet de la vente .

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière et qui est concerné ?

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et sa valeur d’achat. Elle concerne toutes les cessions à titre onéreux réalisées par un particulier : maison, appartement, parcelle, parts de société civile immobilière, droits démembrés comme un usufruit ou une nue-propriété. Les échanges, les apports en société et les partages entrent aussi dans le champ.

Le propriétaire vendeur est le redevable de cet impôt. Un vendeur installé dans un pays étranger supporte la même taxation, avec des règles particulières détaillées plus bas. Les cessions réalisées par une société civile soumise à l’IR suivent, elles aussi, ce régime, et l’impôt se calcule alors au prorata des parts.

La grande exception, c’est la résidence principale. Les gains réalisés lors de sa vente sont exonérés en totalité, sans condition d’ancienneté ni de plafond. C’est le cas le plus fréquent. Une résidence secondaire, un bien locatif ou un logement hérité et revendu, en revanche, y sont pleinement soumis.

Comment se calcule la plus-value imposable ?

La détermination de l’assiette imposable se fait en trois temps, et c’est le notaire qui la mène.

Premier temps, le prix de cession

C’est la somme inscrite dans l’acte, diminuée de certains frais que vous avez réellement supportés et que vous pouvez justifier : commission d’agence quand elle est à votre charge, diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque, indemnité d’éviction versée à un locataire pour vendre libre. La liste est limitative : aucun autre frais de vente n’est admis.

Deuxième temps, le prix d’acquisition majoré

Au montant payé lors de l’achat s’ajoutent les frais d’acquisition, au réel sur justificatifs ou au forfait de 7,5 %, et les travaux, au réel sur factures ou au forfait de 15 % lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Pour un bien reçu par donation ou succession, on retient la valeur déclarée à l’époque et les droits de mutation effectivement payés.

Attention aux dépenses non déductibles : l’entretien et les réparations, même lourdes, la peinture, le remplacement d’une chaudière à l’identique. Les chantiers réalisés par vous-même ne comptent pas non plus. Enfin, des dépenses déjà déduites de vos revenus fonciers ne peuvent pas servir deux fois.

Troisième temps, l’abattement pour durée de détention

Il s’applique au gain brut ainsi obtenu et donne l’assiette définitive.

Taux d’imposition et prélèvements sociaux applicables

Deux taux s’additionnent sur l’assiette nette : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Ce taux d’imposition ne vaut que pour une revente avant six ans, puisque la décote commence à courir à partir de la sixième année de détention.

Les deux abattements ne suivent pas le même rythme. Côté IR, le rythme est de 6 % par année de la sixième à la vingt et unième, puis 4 % la vingt-deuxième : l’impôt disparaît la 22e année. Côté prélèvements sociaux, il n’est que de 1,65 % par année sur la même période, puis 1,60 %, puis 9 % par année jusqu’à la trentième : il faut 30 années pleines pour être totalement libéré. C’est l’article 150 VC du code général des impôts qui fixe ce double barème.

La surtaxe

Au-delà de 50 000 € de gain taxable par vendeur, un prélèvement supplémentaire s’ajoute, prévu à l’art. 1609 nonies G du CGI. Il progresse de 2 % à 6 %, avec des tranches de lissage. Le seuil s’apprécie après décote et par cédant : un couple vendant à parts égales dispose de deux fois 50 000 euros. Les terrains à bâtir en sont exclus.

Deux taxes propres aux parcelles constructibles peuvent frapper la première cession d’un terrain devenu constructible, en plus de l’imposition de droit commun. La taxe forfaitaire communale de l’art. 1529 du CGI, au taux de 10 %, s’applique si la commune l’a instituée par délibération ; elle ne joue pas si la somme perçue est inférieure à trois fois le montant d’achat, ni au-delà de 18 années de classement en zone constructible. La taxe nationale de l’art. 1605 nonies du code général des impôts est obligatoire : 5 % puis 10 % lorsque le prix de cession dépasse dix fois puis trente fois la valeur d’acquisition actualisée. Ces deux taxes restent dues même quand les plus-values immobilières sont exonérées par la durée de détention.

Et les 18,6 % dont on parle ?

La hausse de CSG votée fin 2025 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les dividendes, les plus-values mobilières et les revenus de location meublée. Les plus-values immobilières échappent à cette taxation et restent au taux de 17,2 %.

Exonérations et abattements : qui peut en bénéficier ?

Au-delà de l’abattement pour durée de détention, une dizaine de cas permettent d’y échapper, en totalité ou en partie.

• L’habitation principale, exonérée sans condition, y compris ses dépendances immédiates : c’est l’exonération de l’article 150 U.
• Le remploi pour une première résidence principale : si vous n’avez pas été propriétaire au cours des quatre années précédentes et que vous réinvestissez dans les 24 mois, la plus-value est exonérée à hauteur de la fraction remployée. Une seule fois dans une vie.
• Les petites cessions, dont le montant ne dépasse pas 15 000 euros. En indivision, le seuil s’apprécie sur chaque quote-part.
• Les personnes âgées ou invalides de condition modeste, sous conditions de revenu fiscal de référence et de patrimoine.
• L’entrée en établissement médico-social, si la cession intervient dans les deux ans qui suivent.
• Les vendeurs installés dans un autre pays, exonérés à hauteur de 150 000 € de gain net par cédant, sous réserve d’avoir été domiciliés en France deux ans.
• Les ventes au profit du logement social, prorogées jusqu’au 31 décembre 2027.
• L’expropriation, sous condition de remploi de l’indemnité dans un délai de douze mois.

L’abattement exceptionnel, rarement mentionné

L’article 150 VE ouvre un abattement de 60 % pour les cessions situées en zones tendues, porté à 75 % dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme et à 85 % lorsque l’acquéreur s’engage à construire au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires. L’acheteur doit s’engager dans l’acte à édifier un bâtiment d’habitation collectif et l’achever dans un délai de quatre années. La mesure vise aussi bien les immeubles bâtis que les parcelles à bâtir. Beaucoup d’articles le présentent comme éteint fin 2025 : c’est faux, la loi de finances pour 2026 l’a prorogé jusqu’au 31 décembre 2029. Le détail des abattements selon la durée de détention complète ce panorama.

Démarches à suivre pour déclarer et payer la taxation de la plus-value

Le notaire fait le calcul, établit la déclaration n° 2048-IMM, la dépose dans le délai d’un mois et acquitte l’impôt en prélevant directement sur la somme versée. Pour un terrain à bâtir, c’est le formulaire n° 2048-TAB, qui porte aussi les deux taxes évoquées plus haut.

Il vous reste une seule obligation : reporter le gain taxable en case 3VZ de votre déclaration de revenus l’année suivante. Ce report n’entraîne aucune imposition supplémentaire, l’impôt ayant déjà été payé, mais il augmente votre revenu fiscal de référence, ce qui peut réduire certaines aides l’année d’après. L’exonération pour remploi se déclare en case 3VW, sans cet effet. Une plus-value totalement exonérée n’a pas à être reportée.

Les documents à réunir : votre titre de propriété, l’acte notarié d’origine, les factures d’entreprises pour les chantiers, les justificatifs de frais de vente, et le cas échéant la déclaration de succession. Rassemblez-les avant le compromis : c’est ce qui fait la différence entre un forfait de 15 % et des travaux réels souvent bien supérieurs.

Si vous vivez à l’étranger, un représentant fiscal accrédité doit être désigné, sauf dans trois cas : vous résidez dans un pays de l’Union européenne, en Islande ou en Norvège ; le montant perçu ne dépasse pas 150 000 € par vendeur ; ou le gain est déjà exonéré par la durée de détention. Le pays de résidence ne change rien au calcul lui-même.

Faut-il craindre une réforme ?

La Cour des comptes a publié en novembre 2025 un rapport sur la taxation des plus-values immobilières des particuliers en France. Ses recommandations restent prudentes et ne remettent pas en cause l’architecture actuelle.

Les textes de référence

Sur les cessions les plus courantes, l’art. 150 U et l’art. 150 VC suffisent à répondre.

Notre accompagnement

Les conseillers du réseau Procivis connaissent leur marché immobilier et les règles locales qui pèsent sur une vente, du zonage d’urbanisme aux délibérations communales sur la taxe applicable aux terrains constructibles. Le réseau réunit 44 coopératives et 3 000 collaborateurs en France, sur toute la chaîne du logement. Une imposition bien anticipée, c’est une vente qui ne réserve pas de mauvaise surprise le jour de la signature. Ce guide est informatif : votre notaire reste seul compétent pour arrêter le montant dû. Vous pouvez aussi calculer votre plus-value au préalable.

Découvrir notre guide complet de la vente .