En bref. La plus-value d’une résidence secondaire est taxée à 19 % plus 17,2 %, soit 36,2 % avant abattement. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable par vendeur. Depuis février 2025, les amortissements déduits en meublé gonflent la plus-value à la revente. Pour la vue d’ensemble, reportez-vous à notre guide complet de la vente .
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire et pourquoi la fiscalité diffère-t-elle ?
Une résidence secondaire est, par défaut, tout logement qui n’est pas votre habitation principale : la maison de famille, le pied-à-terre en ville, l’appartement au bord de la mer, le bien loué quelques semaines par an. L’administration ne la définit pas en propre : elle définit son contraire, l’habitation occupée de façon habituelle et effective la majeure partie de l’année, et tout le reste bascule dans la seconde catégorie.
Cette distinction commande tout. La vente de votre habitation principale échappe à la taxation de la plus-value immobilière, sans condition d’ancienneté ni de plafond. La cession d’une résidence secondaire relève du droit commun : le prix de vente moins le prix d’achat, avec une décote qui grandit à mesure que les années passent. Notre guide sur la fiscalité de la résidence principale détaille l’autre versant.
L’écart ne s’arrête pas là. Une résidence secondaire supporte aussi la taxe d’habitation, que la réforme n’a pas supprimée pour ces logements, et le propriétaire la paie tous les ans. De plus en plus de communes la majorent : en 2026, 1 666 d’entre elles appliquent cette majoration, dont 688 au taux maximum de 60 %. Un propriétaire qui hésite à vendre a donc deux calculs à faire : celui de l’impôt de sortie, et celui du coût annuel de la propriété.
Calcul de la plus-value immobilière : méthode, abattements et exceptions
La plus-value immobilière brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’achat. Ce dernier se majore de deux forfaits : 7,5 % pour les frais d’acquisition, et 15 % pour les travaux dès lors que le bien immobilier est détenu depuis plus de cinq ans. Vous pouvez retenir vos dépenses réelles à la place, sur factures, si elles sont supérieures. Les travaux d’entretien courant, eux, n’entrent jamais dans ce calcul.
Vient ensuite l’abattement pour durée de détention, et c’est là que la mécanique se complique : les deux abattements ne suivent pas le même rythme.
| Ancienneté du bien | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Le taux applicable est de 19 % pour l’impôt sur le revenu, que nous abrégerons ici en IR, et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Les additionner donne 36,2 %, mais ce chiffre ne vaut que pour une vente avant six ans. Au-delà, le taux réellement supporté chute vite.
Un exemple chiffré
Un bien immobilier acheté 200 000 € en 2011, revendu 380 000 € en 2026. Avec les deux forfaits, frais d’acquisition et travaux, le prix d’acquisition majoré atteint 245 000 €. La plus-value brute s’établit donc à 135 000 €. Après quinze années de détention, la décote est de 60 % côté IR, ce qui donne une plus-value imposable de 54 000 et une note de 10 260. Mais elle n’est que de 16,5 % côté prélèvements sociaux, d’où une assiette de 112 725 et 19 389 à payer. En ajoutant 780 de surtaxe, le total atteint 30 429, soit 22,5 % du gain brut et non 36,2 %.
Retenez surtout ceci : les prélèvements sociaux coûtent presque le double de l’IR, parce que leur décote est quatre fois plus lente.
Plusieurs exonérations peuvent malgré tout jouer sur une résidence secondaire. La plus utile est l’exonération pour remploi en vue de l’acquisition d’une première résidence principale : si vous n’avez pas été propriétaire de votre habitation principale au cours des quatre années précédentes et que vous réinvestissez le montant de la cession dans un délai de 24 mois, vous pouvez bénéficier d’une exonération à hauteur de la fraction remployée. Elle ne joue qu’une fois dans une vie. Viennent ensuite la cession dont le montant n’excède pas 15 000 €, celle réservée aux personnes âgées ou invalides de condition modeste, l’expropriation, et les ventes au profit du logement social, prorogées jusqu’au 31 décembre 2027.
La surtaxe sur les plus-values importantes : fonctionnement et seuils
Au-delà de 50 000 € de plus-value nette, une taxe supplémentaire s’ajoute à l’IR et aux cotisations sociales. Il figure à l’article 1609 nonies G du code général des impôts et va de 2 % à 6 %.
Trois précisions comptent plus que le barème lui-même.
D’abord, le seuil s’apprécie après décote, et non sur la plus-value brute. Un bien détenu vingt ans peut dégager 120 000 € de plus-value sans jamais l’atteindre.
Ensuite, le seuil s’apprécie par vendeur. Un couple qui cède un bien immobilier acheté à parts égales dispose de deux fois 50 000 euros de franchise. C’est la même logique en indivision : chaque quote-part est examinée séparément.
Enfin, le barème comporte des tranches de lissage, que beaucoup d’articles oublient.
| Plus-value imposable | Montant dû |
|---|---|
| 50 001 à 60 000 | 2 % de la plus-value moins (60 000 moins la plus-value) × 1/20 |
| 60 001 à 100 000 | 2 % |
| 100 001 à 110 000 | 3 % moins (110 000 moins la plus-value) × 1/10 |
| 110 001 à 150 000 | 3 % |
| 150 001 à 200 000 | 4 %, avec lissage sur la première tranche de 10 000 |
| 200 001 à 250 000 | 5 %, avec lissage sur la première tranche de 10 000 |
| Au-delà de 260 000 | 6 % |
Le lissage n’efface pas complètement la marche d’escalier : à 50 000 euros de gain net, rien n’est dû ; à 50 001, la note atteint 500 €. Cela vaut la peine d’y regarder de près avant de fixer votre prix de mise en vente.
Deux exclusions à connaître : les terrains à bâtir y échappent, et un logement occupé par son propriétaire n’y est jamais soumis.
Investissement locatif et fiscalité : spécificités et nouveautés 2025-2026
La résidence secondaire louée en meublé quelques semaines par an, sur une plateforme ou par une agence immobilière
L’achat d’une résidence secondaire destinée à être louée une partie de l’année est devenu courant, et l’imposition à la sortie a changé.
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 a modifié l’article 150 VB du code général des impôts. Pour un loueur meublé non professionnel au régime réel, le prix d’acquisition retenu à la revente est désormais minoré des amortissements déduits pendant la location. L’amortissement n’était pas un cadeau mais un différé : ce qui a été économisé sur les loyers est repris sur la plus-value de cession.
La règle s’applique aux ventes réalisées depuis le 15 février 2025. Et une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé que tous les amortissements sont concernés, y compris ceux déduits avant 2025. Les sommes réintégrées gonflent le gain brut, puis subissent l’abattement pour durée de détention.
Reprenons notre bien immobilier. Avec 60 000 € d’amortissements passés sur quinze ans, le prix d’acquisition retenu tombe à 185 000, la plus-value passe à 195 000, et la note grimpe à environ 44 400 au lieu de 30 429. C’est un ordre de grandeur : l’administration n’a pas encore publié ses commentaires sur ce texte.
Trois nuances importantes. Le loueur au micro-BIC n’est pas concerné, puisqu’il ne déduit aucun amortissement. Les résidences étudiantes, les résidences services pour seniors et les établissements pour personnes âgées ou handicapées sont hors du champ. Les meublés de tourisme et la para-hôtellerie, en revanche, y sont pleinement soumis. Enfin, le loueur meublé professionnel relève des plus-values immobilières professionnelles, où les amortissements étaient déjà repris.
La loi de finances pour 2026 a étendu cette logique à la location nue, pour les nouveaux dispositifs d’amortissement créés à compter du 21 février 2026. L’achat d’un bien immobilier amorti se paie désormais à la revente.
Questions fréquentes
Notre accompagnement
Les conseillers du réseau Procivis connaissent le marché immobilier de leur territoire et les effets des impôts locaux sur une résidence secondaire, qui varient fortement d’une commune à l’autre. Le réseau réunit 44 coopératives et 3 000 collaborateurs. C’est cette connaissance de terrain qui permet de fixer une valeur d’achat réaliste au moment d’acquérir, et une estimation cohérente au moment de la vente.
Contactez un expert Procivis pour un conseil fiscal personnalisé.
