Frais de notaire lors de la vente immobilière en 2026 : à la charge de qui ?

Comprendre les frais de notaire : définition et composition

Qu’est-ce qui compose les frais de notaire lors d’une vente immobilière en France ? Les frais de notaire comprennent principalement les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), les émoluments du notaire et les débours liés à la formalisation de l’acte. S’y ajoute la contribution de sécurité immobilière.

L’expression « frais de notaire » est trompeuse. Sur une vente immobilière, le notaire n’en conserve qu’une petite partie. L’essentiel correspond à des taxes qu’il collecte pour le département, la commune et le Trésor public, puis les reverse. Pour l’achat d’un bien immobilier ancien, l’ensemble représente en général 7 à 8 % du prix.

• Les droits de mutation, près de 80 % du total. Ils cumulent une taxe départementale, une taxe communale de 1,2 % et des frais d’assiette.
• Les émoluments rémunèrent le travail de l’office, selon un tarif réglementé, identique partout en métropole. La TVA à 20 % s’ajoute.
• Les débours sont les sommes avancées pour votre compte : extraits cadastraux, état hypothécaire, documents d’urbanisme. Ils se limitent en général à quelques centaines d’euros.
• La contribution de sécurité immobilière, due pour la publication au fichier immobilier : 0,10 % de la valeur, avec un minimum de 15 €.

Ces règles valent partout en France : les 44 coopératives et les 3 000 collaborateurs du réseau Procivis les expliquent chaque jour aux vendeurs comme aux acquéreurs. Pour replacer ce poste dans le parcours d’ensemble, consultez notre guide complet de la vente .

Qui paie les frais de notaire lors d’une vente ?

Qui est légalement tenu de payer les frais de notaire lors d’une vente immobilière ? En France, c’est l’acquéreur qui règle les frais de notaire, sauf clause contraire dans le compromis de vente. La règle figure à l’article 1593 du code civil : les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur. C’est donc lui qui les paie, en plus du prix, le jour de la signature de l’acte authentique. Le vendeur perçoit la somme convenue, diminuée de ce qu’il doit encore à sa banque au titre de son prêt immobilier.

La règle n’est pas impérative. Les parties peuvent convenir que le vendeur prend les frais à sa charge, et l’on parle alors de vente « acte en main ». La pratique reste rare entre particuliers et se voit surtout dans le neuf, chez les promoteurs.

Pour le vendeur, cette répartition des frais se lit d’abord dans les annonces. Le prix affiché ne les inclut jamais, et beaucoup d’annonces le précisent par la mention « hors frais de notaire ». Dans les annonces, la vraie question porte sur les honoraires de transaction. S’ils sont à la charge du vendeur, l’annonce affiche un prix « honoraires inclus » et le vendeur touche un « net vendeur ». S’ils sont à la charge de l’acheteur, l’annonce doit mentionner la somme honoraires inclus, celle hors honoraires et le pourcentage des honoraires. Dans ce second cas, les honoraires sortent de la base taxable, ce qui allège la facture de plusieurs centaines d’euros.

Pour l’acheteur, ces frais pèsent sur la capacité d’emprunt, car le prêt les finance rarement. La plupart des banques demandent que l’apport couvre au minimum ces frais et la garantie du prêt. Chaque baisse réduit aussi ces frais : 10 000 € de moins à l’achat, c’est un peu plus de 700 € en moins. Gardez-le en tête lors des discussions : un affichage fondé sur une estimation sérieuse limite les baisses successives. Pour fixer le bon prix de départ, commencez par demander une estimation gratuite de votre bien , puis reportez-vous à notre guide complet de la vente .

Exemple chiffré : achat d’un bien ancien à 250 000 €

Prenons un logement ancien vendu 250 000 €, dans un département qui a relevé son taux.

Si l’acquéreur est primo-accédant, la taxe tombe à 14 517 €, soit près de 1 300 € d’économie. Si 5 000 € de mobilier sont déduits de la valeur immobilière, il gagne encore un peu plus de 300 €. Ces chiffres restent indicatifs : seul le décompte du notaire fait foi.

Comment les frais de notaire sont-ils calculés ?

Quels sont les principaux éléments qui font varier le montant des frais de notaire ? Le montant dépend du prix du bien, de sa nature (neuf ou ancien), du département et de la part de mobilier incluse dans la vente.

Le barème des émoluments

Le tarif est fixé par décret selon un barème dégressif appliqué par tranches.

Pour un bien à 200 000 €, ils atteignent 1 995 € hors taxes. Le notaire peut accorder une remise allant jusqu’à 20 % sur la part correspondant à la tranche au-delà de 100 000 €. Cette remise est facultative, mais s’il la pratique, il doit l’appliquer à tous ses clients dans les mêmes conditions.

Immobilier neuf ou immobilier ancien

Dans le neuf, ils tombent à 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien. La vente est soumise à la TVA et seule s’ajoute la taxe de publicité foncière de 0,715 %.

La part de mobilier, à déduire du prix avec prudence

Les meubles vendus avec le bien (cuisine équipée, électroménager, placards amovibles) ne sont pas taxés. Les sortir de la valeur immobilière réduit donc la base taxable. La valeur doit rester réaliste, justifiée par une liste détaillée annexée à l’acte, faute de quoi l’administration peut la remettre en cause. En pratique, une valeur limitée à quelques pour cent du total reste la règle de prudence.

Idées reçues et points de vigilance pour vendeurs et acquéreurs

Le vendeur peut-il être amené à payer tout ou partie des frais de notaire ? En principe non, sauf accord spécifique dans l’acte de vente ou clauses particulières négociées entre parties. Mais cela ne veut pas dire vendre sans frais :

• la mainlevée d’hypothèque, si un prêt immobilier garanti sur le bien n’est pas soldé, pour quelques centaines d’euros ;
• les diagnostics obligatoires, de l’ordre de 400 € pour une maison de taille moyenne ;
• l’état daté du syndic pour un lot en copropriété, plafonné à 380 €, parmi les formalités spécifiques à la copropriété  ;
• l’impôt sur la plus-value, sauf pour votre habitation principale, prélevé par le notaire lors de la vente : voir la fiscalité de la résidence principale  ;
• les honoraires de l’agence, si le mandat les met à la charge du vendeur.

Idée reçue : un logement récent donne droit aux frais réduits. Un bien de moins de cinq ans revendu par un particulier ne profite pas de ce régime. La vente n’est pas soumise à la TVA et l’acheteur paie la fiscalité de l’ancien. Le taux réduit concerne l’achat auprès d’un professionnel, sur plan ou dans les cinq ans suivant l’achèvement.

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